Você começou a procurar seu primeiro apartamento, fez as contas da entrada e encontrou uma parcela que parece caber no bolso. Mas será que o planejamento está completo?
Além da entrada, a compra pode envolver ITBI, registro do imóvel, tarifas bancárias e despesas com a mudança. Para quem compra na planta, também é importante entender os pagamentos previstos durante a construção.
Conhecer esses custos antes de assinar ajuda a evitar surpresas e a conquistar seu apê com mais tranquilidade.
1. ITBI: o imposto relacionado à compra do imóvel
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município nas operações de transmissão sujeitas ao tributo.
O cálculo depende da cidade e do enquadramento da compra. Na cidade de São Paulo, a alíquota geral é de 3%, mas existem regras específicas para determinadas operações, incluindo aplicação de alíquota reduzida sobre parte do valor financiado, dentro dos limites estabelecidos.
Por isso, não considere um percentual único como valor definitivo para qualquer apartamento.
Antes de fechar o negócio, confirme:
- Qual regra se aplica à sua compra.
- Qual será o valor estimado do imposto.
- Quando o pagamento será necessário.
- Se existe algum benefício aplicável ao seu caso.
Se houver uma oferta de “documentação grátis”, peça por escrito quais despesas estão incluídas. ITBI, registro e tarifas bancárias são cobranças diferentes.
2. Registro do imóvel: uma etapa que precisa entrar no orçamento
O registro é realizado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região do apartamento.
Em uma compra financiada, há custos para registrar o contrato. A CAIXA identifica essas despesas como despesas cartorárias e informa que a liberação do crédito ao vendedor ocorre depois do registro do contrato.
O valor varia conforme os atos necessários e a tabela de emolumentos vigente no estado. Solicite uma estimativa ao cartório para a operação específica.
Quem compra o primeiro imóvel pode ter desconto?
A Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nos emolumentos dos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH.
Esse benefício não significa desconto automático de 50% em toda a documentação. Ele não deve ser confundido com redução do ITBI ou das tarifas do banco.
Informe ao cartório que se trata da sua primeira aquisição e confirme o enquadramento e os documentos necessários.
3. Escritura: toda compra precisa pagar por uma separadamente?
Essa é uma dúvida comum, porque escritura e registro costumam aparecer juntos nas conversas sobre documentação.
Em muitas operações de financiamento imobiliário, o contrato bancário tem efeitos de escritura pública. Nesses casos, não é necessário fazer uma escritura pública separada para a mesma operação, mas o contrato precisa ser registrado. A legislação prevê a utilização de instrumentos particulares com efeitos de escritura pública nas operações abrangidas por suas regras.
Já em uma compra sem financiamento, pode ser necessária uma escritura pública, conforme as características do negócio.
Para evitar contar a mesma despesa duas vezes, confirme com o banco e o cartório quais documentos e atos serão exigidos.
4. Avaliação do imóvel e tarifas bancárias
No financiamento, o banco também avalia o apartamento para verificar seu valor e se ele pode servir como garantia da operação. Essa etapa pode envolver cobrança de tarifa, conforme as condições da instituição.
Peça uma relação dos custos antes de contratar e pergunte:
- Quais tarifas serão cobradas?
- Em que momento serão pagas?
- Quais valores precisam ser pagos com recursos próprios?
- Quais encargos estão incluídos na prestação?
Assim, você consegue diferenciar as despesas iniciais dos pagamentos que acompanharão o financiamento.
5. Apartamento na planta: atenção ao fluxo durante a obra
Na compra de um apartamento na planta, o planejamento precisa considerar o cronograma completo do contrato.
Confira se existem:
- Parcelas da entrada durante a construção.
- Parcelas intermediárias ou anuais.
- Valor previsto para a entrega das chaves.
- Correção do saldo e das parcelas por índice contratual.
- Encargos do financiamento durante a fase de obras, quando aplicáveis.
Correção contratual e encargos do financiamento são itens diferentes. Peça uma explicação de cada cobrança e de quando ela começa e termina.
A CAIXA possui orientações específicas sobre encargos na fase de construção. As condições precisam ser verificadas conforme a modalidade contratada.
Se você paga aluguel, observe também os meses em que ele poderá coincidir com pagamentos da compra.
6. Mudança, móveis e ajustes no apartamento
Receber as chaves é uma conquista. E a mudança merece seu próprio espaço no orçamento.
Considere gastos com transporte, eletrodomésticos, móveis essenciais e eventuais instalações ou ajustes permitidos no imóvel.
Uma boa estratégia é separar o que você precisa para morar do que pode comprar depois. Geladeira e cama podem ter prioridade; a decoração completa pode chegar aos poucos.
O primeiro café no apê não exige uma casa de revista — só um planejamento que deixe você aproveitar a conquista.
7. Condomínio, IPTU e despesas mensais
Além dos custos da compra, existem as despesas de manter o apartamento.
Inclua no orçamento:
- Prestação do financiamento.
- Condomínio.
- IPTU, quando devido.
- Água, energia, gás e internet.
- Manutenção e reserva para imprevistos.
Confirme quando começa sua responsabilidade por essas despesas, considerando o contrato e as condições de entrega e posse.
Em um lançamento, trate a previsão de condomínio como estimativa. O valor efetivo dependerá do orçamento e da operação do condomínio.
Como organizar o orçamento para comprar seu apartamento?
Divida o planejamento em três partes:
Antes e durante a contratação: entrada, imposto, registro e tarifas aplicáveis.
Até a mudança: pagamentos previstos no contrato, mudança, móveis essenciais e possíveis ajustes.
Depois da mudança: financiamento, condomínio, tributos e contas da casa.
Para cada despesa, anote o valor estimado, a data de pagamento e se ela já está incluída em alguma condição comercial.
Evite comprometer toda a sua reserva apenas com a entrada. Ter uma margem para imprevistos ajuda a atravessar a compra com mais segurança.
Seu primeiro apê começa com um planejamento completo
Entender os custos além da entrada permite comparar opções com mais clareza e escolher uma compra compatível com sua realidade.
O objetivo é chegar às chaves sabendo quais compromissos você assumiu e como eles cabem na sua vida.
Na V Lino Imóveis, ajudamos você a conhecer as opções de apartamentos em São Paulo e a entender as condições de compra.
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Informações mudam decisões e decisões mudam vidas.